La accesibilidad en edificios suele abordarse desde normas técnicas. Dimensiones mínimas. Diagramas que indican cómo debería funcionar un espacio. 

El problema es que, en la práctica, muchas veces eso no responde a la pregunta más importante: ¿qué tan inclusivo es un lugar para una persona real? 

La certificación Access4you nació con una lógica distinta. Documenta con precisión cómo se experimenta el espacio para distintos usuarios y publica esa información de forma clara para que cualquiera pueda consultarla antes de visitar el lugar. 

A través de su plataforma digital, Access4you ofrece al público, de forma gratuita, información certificada sobre accesibilidad. Cada perfil presenta mediciones precisas y respaldo visual, contemplando las necesidades de distintos grupos de usuarios: personas usuarias de silla de ruedas, con discapacidad visual o auditiva, con discapacidad cognitiva, adultos mayores, personas con carriolas y quienes utilizan perros de asistencia, entre otros. 

El enfoque no solo promueve la accesibilidad, sino que la hace visible y verificable, convirtiéndola en un activo estratégico para los propietarios. Además, mejora la toma de decisiones, fortalece la transparencia y abre oportunidades para atraer a una base de usuarios más amplia. Esto incrementa el valor y la competitividad del activo. 

¿Qué evalúa la certificación Access4You? 

Access4you analiza edificios desde la perspectiva de varios grupos de usuarios que suelen encontrar barreras en los espacios construidos. Entre ellos: 

• Usuarios de silla de ruedas 

• Personas mayores y personas con movilidad reducida 

• Personas ciegas 

• Personas con discapacidad visual 

• Personas sordas 

• Personas con discapacidad auditiva 

• Personas con discapacidad cognitiva 

• Familias con carriolas 

• Personas con perros de asistencia 

El proceso incluye inspecciones físicas del edificio, donde los auditores registran medidas, pendientes, anchos de paso, configuraciones de mobiliario y condiciones reales de uso. 

Cada espacio se analiza con preguntas muy concretas: 

• ¿Se puede acceder sin ayuda? 
• ¿Hay suficiente espacio para maniobrar? 
• ¿Las puertas son fáciles de usar? 
• ¿La señalización es clara? 
• ¿El baño permite un uso cómodo? 

El resultado es un perfil detallado del nivel de accesibilidad del edificio. 

¿Qué tipo de espacios se analizan? 

Durante el proceso de certificación, Access4You revisa distintos puntos clave dentro de un edificio. No se trata únicamente del acceso principal. 

El análisis normalmente incluye: 

• Estacionamiento y llegada al edificio 

• Accesos y entradas 

• Circulación horizontal y vertical 

• Elevadores y escaleras 

• Baños 

• Áreas comunes 

• Habitaciones o espacios de uso prolongado en hospitalidad 

• Señalización e información disponible para usuarios 

Cada uno de estos elementos puede convertirse en una barrera o en una oportunidad para mejorar la experiencia de accesibilidad. 

Por eso la certificación busca observar el recorrido completo del usuario, no solo un punto específico del proyecto. 

Un primer e icónico caso en Latinoamérica: JW Marriott 

Uno de los primeros proyectos en la región en pasar por este proceso fue el JW Marriott Monterrey Valle, que se convirtió en el primer edificio en Latinoamérica en obtener la certificación Access4you. 

El proyecto es de Fibra Inn, un fideicomiso de inversión en bienes raíces con una estrategia consolidada en la gestión y desarrollo de activos hoteleros, que ha incorporado de manera consistente criterios de accesibilidad como parte de su enfoque de calidad y generación de rentabilidad dentro de su portafolio. 

El análisis del hotel incluyó la revisión de los accesos, la circulación dentro del edificio, las habitaciones y las áreas comunes utilizadas por los huéspedes. 

El edificio cuenta con estacionamiento subterráneo con espacios designados para personas con discapacidad, además de una ruta libre de barreras que conecta con el hotel mediante elevadores. 

El acceso principal se realiza a través de una rampa de pendiente suave, mientras que las puertas de entrada son amplias y cuentan con sensores de movimiento para apertura automática. 

Dentro del hotel, la circulación vertical se resuelve principalmente mediante elevadores. Las escaleras de emergencia incluyen pasamanos continuos en ambos lados, lo que mejora la seguridad para usuarios con movilidad reducida. 

Las habitaciones accesibles cuentan con área libre suficiente para maniobrar, y los baños cumplen con los requisitos establecidos por Access4You, lo que permite un uso más cómodo para distintos huéspedes. 

En los espacios comunes —como el lobby, el restaurante y el salón de eventos— también se evaluaron los recorridos y los sanitarios disponibles para visitantes. 

La iluminación en el área permite lectura labial, y el hotel dispone de un iPad en recepción con información sobre tarifas y servicios. 

¿Por qué la accesibilidad está cambiando la conversación en el sector inmobiliario en México? 

En México, la accesibilidad suele entenderse principalmente como un tema relacionado con la discapacidad, enfocándose sobre todo en adaptar los espacios físicos. Sin embargo, esta visión representa solo una parte del panorama. 

En los últimos años, la accesibilidad ha comenzado a aparecer con más frecuencia en la conversación sobre el entorno construido. Al mismo tiempo, cada vez hay más conciencia sobre su importancia en la vida diaria, especialmente en el desarrollo de las ciudades y el uso del espacio público, lo que está ayudando a ver la accesibilidad como un elemento clave para crear entornos más inclusivos y funcionales para todas las personas. 

Pero todavía existe una brecha entre cómo entendemos la accesibilidad y cómo realmente la vivimos en el día a día. En este contexto, certificaciones como Access4you están ayudando a cerrar esa distancia, ofreciendo herramientas concretas para evaluar, mejorar y comunicar qué tan accesibles son los espacios en las edificaciones. 

Al documentar la experiencia real del usuario y hacer pública esa información, el sistema introduce algo que antes faltaba en muchos proyectos: transparencia. 

Para desarrolladores, operadores y propietarios, esto también representa una oportunidad. Los edificios que integran accesibilidad desde el diseño amplían su alcance a más usuarios y ofrecen experiencias más inclusivas, además de fortalecer la propuesta de valor en el mercado.   

El caso del JW Marriott Hotel Monterrey Valle muestra que este enfoque ya comenzó a tomar forma en la región. 

Y en un mercado que cada vez valora más la inclusión, la información sobre accesibilidad empieza a convertirse en un activo. 

El nearshoring es la práctica de trasladar la producción de bienes o servicios a países cercanos; en lugar de realizarlo en ubicaciones más lejanas o incluso en diferentes continentes.

En el caso de México, el nearshoring ha adquirido tracción gracias a condiciones como el tratado comercial TMEC (celebrado con EU y Canadá) y a los atrasos e incluso desabastos de mercancía esperados de ubicaciones lejanas (como es el caso de China) experimentados durante la pandemia. Adicionalmente, la ubicación geográfica de México lo convierte en un destino ideal para la práctica del nearshoring (debido a su proximidad con los mercados clave de América), junto con otros beneficios tales como la mano de obra accesible y joven, la agilización de algunos trámites e incluso en ciertas ocasiones algunas facilidades fiscales; por lo que empresas de diversas industrias – como la automotriz, la electrónica, la textil y la aeroespacial – han establecido operaciones en México.  

Como resultado, el desarrollo industrial en territorio mexicano no solo ha permitido a empresas extranjeras incrementar su eficiencia y reducir los costos, sino que también ha creado oportunidades para contribuir a la sostenibilidad ambiental local gracias a los nuevos proyectos y a los requerimientos base de las empresas extranjeras.  

¿Cómo está el panorama en México? 

La industria manufacturera es uno de los principales impulsores del crecimiento económico en México pues, según datos del INEGI, durante el año 2022 la Inversión Extranjera Directa (IED) fue de 35 mil 292 mdd, teniendo un incremento del 12% respecto al 2021. Se destacan Estados Unidos y Canadá como los principales inversionistas con 15 mdd y 3.8 mdd, respectivamente.  El sector manufacturero correspondió al 36% de la IED, en el cual destacan la fabricación de automóviles y componentes electrónicos, siendo reflejo de las empresas que han aprovechado al territorio nacional para realizar sus operaciones.  

De acuerdo con la encuesta sobre las Expectativas de los Especialistas en Economía del Sector Privado, se pronostica que esta inversión se mantenga en alza para el 2023. 

De acuerdo con un informe emitido por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), México se ha convertido en el segundo destino más popular para esta estrategia en América Latina, después de Brasil.  

Además de los bajos costos laborales, México también ofrece una gran cantidad de incentivos fiscales y programas gubernamentales para fomentar la inversión extranjera en el país. Por ejemplo, la Ley de Impuesto Sobre la Renta ofrece una tasa impositiva preferencial para empresas que se establezcan en ciertas zonas económicas especiales en el país. 

La certificación LEED como punto clave del desarrollo industrial sostenible 

En paralelo a los beneficios del desarrollo económico, el nearshoring industrial en nuestro país también puede tener un impacto positivo en la sostenibilidad ambiental. En primer lugar, la producción en una ubicación cercana reduce los requerimientos de traslados y, por lo tanto, disminuye las emisiones de gases de efecto invernadero y otros contaminantes atmosféricos. Asimismo, las empresas que han de trasladar su producción a México podrán implementar prácticas de producción más sostenibles, como la reducción del consumo de energía y agua, la implementación de sistemas de reciclaje y la adopción de tecnologías más eficientes. 

Sergio Argüelles González, el presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), ratificó que para el 2023 se tienen confirmados 40 proyectos de inversión. Se observa que, a diferencia del año pasado, el origen de la inversión se diversifica entre Asia, Europa y Estados Unidos aprovechando el T-MEC. 

La demanda de la certificación LEED® en el sector industrial se ha incrementado debido a varios factores. En primer lugar, existe una creciente conciencia sobre la importancia de la sostenibilidad y la protección del medio ambiente en todos los aspectos del día a día, incluyendo el desarrollo industrial.  Los usuarios finales, las empresas, los desarrolladores, las instituciones financieras y las dependencias gubernamentales están cada vez más interesados en la sostenibilidad y la responsabilidad social corporativa y requieren confirmaciones de estrategias llevadas a cabo. Las certificaciones LEED conforman una de las principales rutas para confirmar por un tercero internacional tanto el compromiso de la empresa, como las acciones llevadas a cabo para lograr los objetivos trazados. Tan solo en el 2022 el 42% de los proyectos registrados en el U.S. GBC fueron industriales; de los cuales 36 proyectos lograron certificarse. 

El nearshoring en México ofrece una oportunidad para que las empresas adopten prácticas responsables y se involucren en iniciativas para proteger el medio ambiente y la sociedad. Además, la proximidad a las comunidades locales puede permitir una mayor participación y colaboración con grupos comunitarios y organizaciones no gubernamentales para abordar problemas ambientales y sociales. 

_{*Basado en una emisión de 57gr CO2 por km recorrido para un recorrido terrestre en tráiler y de 18 gr CO2 para un recorrido marítimo en portacontenedor}.  

Fuentes: 

(2023). México: Durante 2022 la Inversión Extranjera Directa (IED) fue de 35 mil 292 mdd, lo cual incrementó 12 por ciento en comparación con el año 2021. Recuperado de https://www.gob.mx/se/prensa/durante-2022-la-inversion-extranjera-directa-ied-fue-de-35-mil-292-mdd-lo-cual-incremento-12-por-ciento-en-comparacion-con-el-ano-2021 

Comentarios al Informe Estadístico sobre el Comportamiento de la Inversión Extranjera Directa en México (enero-diciembre de 2022) (1.ª ed., pp. 2–5). (2023). (1.ª ed.). Ciudad de México. Recuperado de https://www.cefp.gob.mx/publicaciones/documento/2023/cefp0082023.pdf 

Encuesta sobre las Expectativas de los Especialistas en Economía del Sector Privado: Marzo de 2023 (1.ª ed., pp. 16–17). (2022). (1.ª ed.). Ciudad de México. Recuperado de https://www.banxico.org.mx/publicaciones-y-prensa/encuestas-sobre-las-expectativas-de-los-especialis/%7B957E5C90-525A-0C48-6CA7-50FA71DC96AF%7D.pdf 

González, Lilia. (2023).México: Nearshoring detona ocupación en parques industriales. Recuperado de: https://www.eleconomista.com.mx/empresas/Nearshoring-detona-ocupacion-en-parques-industriales-20230215-0144.html 

En diciembre del 2022, Fibra MTY obtuvo la certificación LEED® OM+M v4.1 en 11 de sus propiedades, que suman 140 mil metros cuadrados, ubicadas en diferentes locaciones de México. 

Nivel Plata: 

Cuadrante – Cd. Juárez, Chihuahua.

Prometeo – San Pedro Garza García, Nuevo León.

Nivel Oro: 

Huasteco Alfa – San Luis Potosí, San Luis Potosí.

Huasteco Zona Comercial – San Luis Potosí, San Luis Potosí.

Patria 888 – Zapopan, Jalisco.

Esfera La Perla – Zapopan, Jalisco.

Biosfera La Perla – Zapopan, Jalisco.

Torre Morada 1 – Monterrey, Nuevo León.

Torre Morada 2 – Monterrey, Nuevo León.

Plaza Central – Monterrey, Nuevo León.

Fortaleza – Huixquilucan, Estado de México. 

Fibra MTY – fideicomiso de inversión en bienes raíces – adquiere y administra inmuebles del sector comercial, industrial y de oficina brindando un nivel sobresaliente de rentabilidad en el mercado. Con sus más de 60 propiedades ofrece un modelo de negocio sólido para sus inversionistas. 

Un elemento integral en su compromiso con la sociedad y el medioambiente, por lo que trabajan de manera íntegra bajo los criterios ASG (Ambiental, Social y Gobernanza, o “ESG” por sus siglas en inglés). 

El proyecto de estas certificaciones empezó en abril del 2022 con un solo objetivo: continuar con su compromiso de sostenibilidad como estrategia para beneficiar positivamente a todos sus stakeholders, contribuyendo a su bienestar, ofreciéndoles un entorno socioeconómico favorable y, a su vez, mitigar el impacto ambiental de sus propiedades.  

El diagnóstico y recopilación de información inicial mostraron la necesidad de los edificios, a excepción de Fortaleza, de una implementación o modernización de los equipos de renovación de aire. La renovación de aire es el proceso de limpiar, filtrar y reponer el aire en un espacio cerrado, lo cual ayuda a reducir la cantidad de contaminantes. La ejecución de esta estrategia permitió la reducción de consumo de energía, así como la mejora de la salud y confort de sus ocupantes.  

En cada uno de los inmuebles THREE Consultoría Medioambiental trabajó de la mano con los equipos de administración y mantenimiento para implementar las mejores prácticas en cuestión de manejo de los equipos de acondicionamiento. Dentro del plan de acción, se aplicó un control automatizado de iluminación y ventilación de espacios comunes para evitar mantener equipos encendidos innecesariamente.  

El manejo de residuos como punto clave de la certificación LEED.  

Uno de los componentes más importantes de un edificio sostenible es el correcto manejo de residuos para proteger el medio ambiente de la contaminación- lo cual puede abarcar se puede lograr a través de diversas soluciones, como el reciclaje y/o la reutilización de materiales. Afortunadamente, en la mayoría de los edificios de Fibra MTY contaban con una cultura de separación de residuos, por lo tanto, solo se implementó una estrategia para cuantificar este proceso, medir su alcance y darle seguimiento continuo.  

Adicionalmente, se puso en marcha un programa permanente para separación y reciclaje de papel, cartón, vidrio, plásticos, metales, baterías y residuos electrónicos, en conjunto con apoyo gráfico, promoviendo acciones colaborativas para mantener las mejores prácticas a favor de la sostenibilidad de los inmuebles.  

El uso e implementación de muebles sanitarios de alta eficiencia ayudó a reducir el consumo de agua dentro de los edificios dando pauta a un menor impacto ambiental ayudando a conservar los recursos hídricos y reducir la carga sobre los sistemas de agua municipales. 

La importancia del seguimiento en la experiencia del usuario. 

La mayoría de 11 edificios certificados se encuentran en el centro de las ciudades donde se localizan. Estas ubicaciones estratégicas promueven lo cual ayuda a promover el uso del transporte alternativo y reducen la necesidad de vehículos privados – esto permite que los usuarios lleguen al edificio caminando, en autobús o en bicicletas. 

En el caso especial de Patria 888 – debido a las estrategias diseñadas por THREE e implementadas por el equipo de Fibra MTY, se logró la hubo una recertificación de un edificio previamente certificado LEED C&S nivel plata en 2017. 

Los resultados de la encuesta de experiencia humana reflejan la satisfacción de los usuarios, lo cual demuestra un importante punto a favor en el confort de los trabajadores. 

El compromiso medioambiental y social de Fibra MTY aplicado en sus proyectos de edificación ha demostrado resultados que posicionan a este fideicomiso como ejemplo de liderazgo ambiental, social y de gobierno. Estas características, junto con sus esfuerzos y logros guiados por elementos sostenibles, les han brindado beneficios – como acceso a créditos relacionados con objetivos de sostenibilidad con mejores condiciones crediticias, reducción de costos a lo largo de su operación, mitigación de impactos medioambientales y mejoría general de las condiciones de salud de sus usuarios.